6月21日,海口国兴大道附近的在建商品房项目

多家房地产企业中止发债

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业内普遍认为,融资收紧已然成为资本市场最大的共识。光大证券在研报中指出,2018年的风险点更多来源于融资,目前难以看到金融监管政策的放松,信用债市场继续收缩,广义流动性处于紧平衡的态势,非标、信贷、债券等融资方式都受到了不同程度的影响。

上市房企整体负债普遍走高

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上钢联数据分享到:评论本轮“去杠杆”持续时间会比较长,这在业内已是共识。作为高杠杆典型代表,“去杠杆”重点,债务融资体量相当大的房地产企业,资金安全备受关注。去年,136家上市1%,今年一季度,房地产行业负债率接近80%,仅次于银行和非银金融。在136家房地产开发企业中,有近40家资产负债率超过80%,近一半开发企业的资产负债率超过70%。

截至去年底,170家房企存货总规模达87279亿元,相比2015年和2016年分别增长54%和31%,其中60家房企存货规模较2016年上升40%。近年来,由于收购兼并和旧改项目占比超过40%,170家3539次)下降。在储备土地去化周期方面,百强房企储备62年,其中冲千亿的top31-50房企,现有总土储货36年的去化,土储最为充足。

为追求规模、市占率,房企资金诉求相当强烈。但去年下半年以来,开发商融资渠道全面收紧,而房企并购贷款推出新规,要求资产穿透、四证齐全、不得用于缴地价、在建工程投资完成25%等,银行贷款明显减少。今年1至4月,开发贷款同比下降52%,而贷款利率同比增加100至150个基点;今年4月资管新规落地,表外理财借道非银通道(非标)流向地产受到彻底约束。

与此同时,非标债权渠道锐减。今年1至4月,上6亿元,同比下滑92%。信托融资尽管增加了11%,但成本显著上升。未来,非标只能做(而非“明股实债”),但“刚兑”未破、底层资产不清、专业技术强的情况下,很难达到过去50万亿元的规模。2015年至2016年,公司债是房企融资突破口,但去年同比下降90%。今年1至4月,房企公司债募集18076%。但公司债新规明确,单笔额度不超过50亿,还要求只能在批复额度内“借新还旧”,续期转换成本提升75至150个基点。

再有,房企在证券市场的再融资1至4月仅有3笔,融资规模48亿元,同比下滑69%。虽然公司债有亮点,银行间市场短期融资(中票、短融券)、海外发债均有增长,但规模很小。近期,各类abs等创新融资通畅,2a+房企都可利用这一渠道,但规模也难以与传统融资匹敌。外源融资渠道收缩非常明显,房企对内源融资(销售回款)的依赖度上升。以销售回款为主的其他资金,占房企资金来源比7%上2%,今年1至4月依然保持在51%的水平上。

在此情形下,楼市销售回升,低库存遇上新房限价,热点城市需求火爆,而三四线仍受棚改和去库存利好,整体销售体量也在高位。由此,即便前期拿地加高了杠杆,但只要接受价格管制,房企存货容易变现,这就是所有房企都强调高周转的原因。因为,高周转可充分利用内源融资,缓冲外源融资紧缩。项目从开工到销售的周期加快一个月,融资成本提高的部分都冲抵了。因此,不管是开发贷和公司债,还是信托、私募,融资成本提高100-200个基点都可以接受。相对拿地、开发,融资对房企的敏感度最低。这就是融资受限了,但拿地依旧火爆的原因,今年1至4月,44万亿元,同比增长36%。其中,一线城市下降了11%,二线和三四线城市则同比分别增长34%和60%。

趋势已很明朗。不管银行信贷名单制,还是资本市场发债和银行间融资提高门槛,抑或海外融资,资金都在向大房企集中。去年,top100房5%,比2015年提升了15个百分点;今年1至4月,top165万亿,同比增长28%,占全国市场份额达73%。对这些大房企来说,万一遇到资金紧缩,大不了紧缩拿地和开工、加快在建项目预售,资金链想来没有大问题。再说,2015年以来,销售火爆,房企手持现金充裕。据天风证券统计,44家样本房企去年末账面货币资金达6428亿元,处于历史高位。今年一季度,尽管在手货币资金有所回落,但仍在去3%。

将成为世界经济增长的动力之源”“一个更加开放包容的中国,将为世界发展带来更多机遇”……二十国集团杭州峰会拉开帷幕,全世界都在关注习近平主席释放出的中国信心。___lin

厦门和武汉这两个东部和中部的代表城市,相继在下午和晚上出台了“限购令”和“限贷令”。自此,作为今年上半年楼市“国之标杆”的二线热点城市,基本上都亮出了调控楼市的姿态,包括此前发布新政的南京、合肥、苏州。

不过稍加留心可以发现,所谓新一轮调控,依然采取传统的需求端控制,与中央一再表态的供给侧改革攻坚,比如农民工市民化、公共均等化相去甚远。而且,本轮楼市调控,地方政府畏难情绪、敷衍之态昭然。突出地表现在,地方政府既要贯彻落实上级指示,又不想让本地楼市降温、土地少收钱,最后出炉的所谓“调控”